高盛下调碧桂园服务评级至卖出

近日，顶级外资投行高盛发表对中国物业管理行业的2025年展望，预计企稳在望，关注自由现金流改善，同时下调碧桂园服务评级至卖出。

鉴于高盛预计中国房地产市场到2027年才会趋于稳定，该行预计房地产行业下行将在2025年继续给物业管理行业的增长带来拖累。

与此同时，高盛认为旨在稳消费和改善政府流动性的政策将有利于物业管理公司社区增值服务业务的利润率和现金回款。

除了宏观经济和房地产行业背景之外，高盛注意到，自2024年以来，覆盖范围内物管公司更加重视效率提升、高质量扩张和风险控制，预计这些努力将在未来几年逐渐对利润率和现金流产生积极影响。

虽然存在周期性挑战，但高盛认为物管行业的长期结构性投资题材依然完好。

高盛对日本市场的案例研究表明，尽管处于通缩的宏观背景之下，物管相关服务因需求稳健而展现出了具防御性的定价能力。

由于碧桂园服务的业务复苏前景远慢于同业，高盛将其评级从中性下调至卖出。”

高盛的卖出评级有其充分考量。

一方面，根据停牌中的碧桂园补发的2023年报及2024半年报显示：

• 2023年，碧桂园实现总收入约为4010亿元，同比减少约6.8％；实现净亏损2009.62亿元，归属股东应占净亏损为1784亿元。
• 2024年上半年，碧桂园实现总收入约为1021亿元，同比减少约54.9％；实现净亏损150.64亿元，归属股东应占净亏损为128.42亿元。

• 碧桂园的优先票据、可转换债券、公司债券及银行和其他借款的总额为2501.52亿元，其中2035.46亿元为流动负债；

• 碧桂园有1472.87亿元发生违约或交叉违约；

• 碧桂园的现金及现金等价物为66.98亿元，受限制现金为380.86亿元。

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