五大趋势展望2024中国物流地产 →

今年的政府工作报告中明确提及加快国际物流体系建设，加强乡村冷链物流设施建设，“供应链”、“跨境电商”等物流相关词高频出现。物流地产的蓬勃繁荣已成为中国高质量发展的重要动力源之一。面对国内多元的市场分布，近日，第一太平戴维斯（Savills ）发布2024年中国物流地产报告，借此我们来了解一下中国物流地产2024的市场走势。

固定资产投资（累计同比）

维持在较高水平。出口产品在原有高基数上仍呈现出稳中有进的态势。值得关注的是，得益于中欧班列的高效运行以及航空货运的稳步复苏，中国与“一带一路”沿线国家的进出口增长势头强劲，显著超过其他地区。

在出口产品方面，机电类产品发展强劲，“新三样”产品出口额首次突破万亿元大关，实现近30%的明显增长。同时，跨境电商出口亦展现出亮眼的成绩，以希音、拼多多、抖音等电商巨头为代表，引领了出海热潮。这些电商巨头的扩张，带动了电商出口规模增长19.6%，远超外贸出口整体0.6%的增速。

值得特别关注的是，几家领先的跨境电商企业在华南地区积极布局集货仓和集货基地。例如，希音在广东佛山设立了中心仓及多个卫星仓，并计划未来建设湾区供应链总部，这将为区域内带来巨大的仓储需求。这些举措不仅彰显了跨境电商行业的蓬勃发展，也为相关地区的仓储租赁市场注入了新的活力。

租金敏感

本年度内，由于大量新增供应的涌现，为租户提供了更为充裕的市场选择，供求关系的调整使得租户在谈判中的议价能力得以增强。部分项目开发商在降低租金的同时，还延长了免租期，以这种组合策略吸引长期稳定的租户入驻。

租约灵活性

随着电商租户比例上升，市场租约更为灵活。同时，对于选择签订中长期合约的租户，部分开发商还提供了相对灵活的退租条款，从而降低了潜在的违约成本，进一步增强了租户的签约信心。

增值服务

部分租户在遴选仓库时，除了对仓储的地理位置、空间布局、设施配备等硬件条件进行综合评估外，亦会着重考量开发商的“软实力”。具体而言，开发商的资源协调能力、服务运营能力等，均成为租户重要的考量维度。

2023年全国租金市场整体承压。据第一太平戴维斯的主要追踪数据显示，年内城市租金面价下调幅度约4.3%。

相较于全国其他区域，华南地区租金更具韧性，持续强劲的租赁需求支撑区域内租金在2023年持续上涨。租金的下滑也在一定程度上减缓了一线城市的需求外溢现象。一些对区位和价格进行综合考虑的客户倾向于留在本地租赁，从而缓解了部分项目的空置情况，为市场带来了一定的稳定效应。

华北市场

华北市场 

华南市场

华西市场

华中市场

短期供应惯性持续

远期有望供需平衡

智慧升级必不可少

《数据要素×”三年行动计划（2024—2026年）》等一系列政策相继颁布实施，推动现代物流基础设施不断向智慧化方向转型升级。

展望未来，不同行业对仓储运作效率与运营成本的需求将持续攀升。同时，随着AI大模型等新型技术的普及应用，将更好赋能仓储数智化转型，推动行业实现更高水平的发展。

优质资产值得关注

2023年，物流类投资回归理性，部分优质仓储物流资产因基金到期、资产权重调整等原因，开始在市场中出售。

短期内，市场上涌现出较多的资产包，这在一定程度上增加了抛售压力。然而，从中远期来看，位于核心地段的高质量仓储资产，在专业开发商或运营商的背书下，仍能锁定较为稳定的出租率，具备长期的投资价值，值得投资者持续关注。

逆向物流衍生新需求

随着中国电商业务的迅猛发展，退货所驱动的逆向物流已成为企业提升效率、降低成本的关键环节。目前，一些头部企业已设立专门的逆

向物流仓库，以优化货物循环流程，提高运作效率。

着眼未来，逆向物流的发展或将催生新型的仓储需求。如何更有效地辅助逆向物流中的货物调配，也将成为未来仓储建设与运营中必须认真考虑的重要因素。

企业投资自建仓储

推动老旧项目更迭

一些具备规模的企业已积极展开自建仓储设施的投资筹备工作，预计在未来一至两年内，市场将迎来一波自建仓储设施的集中入市。

部分自建仓设施为了满足企业自身供应链需求，内部设施配备相对完善，从而在运作效率和灵活度上具备优势。届时，这些新建仓储设施的入市也将间接推动市场中一些老旧项目的更迭，进一步促进整个仓储行业的升级。

企业租赁策略调整

受中美贸易战、巴拿马运河持续干旱、红海危机等一系列国际事件的影响，货物运输关税上涨、港口拥堵等问题为国际货件运输带来了不小的挑战。

在此背景下，从事进出口业务的企业利润空间受到挤压，进而可能在一定程度上影响其仓储租赁策略。面对复杂多变的国际形势，企业需灵活调整仓储策略，以应对潜在的市场风险。

来源/第一太平戴维斯、发现新物流。