注意！猪场土地租赁不可马虎！设备损坏、租金收不回，纠纷不断，租赁猪场要注意......

一些养殖者退场后，为了让空出来的猪场继续盈利，往往会将猪场租出去来赚取租金。但是，往往租赁双方由于法律意识淡薄，总是纠纷频频，今天我们就一起来通过几个案例了解几个关于猪场租赁的法律知识吧！

农村土地租赁合同内容要齐全！

《农村土地承包法》第二十二条规定，发包方与承包方应当签订书面的承包合同，合同条款应当包括：

（一）发包方、承包方名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所；

（二）承包土地的名称、坐落、面积、质量等级；

（三）承包期限和起止日期；

（四）承包土地的用途；

（五）发包方和承包方的权利和义务；

（六）违约责任。

近日，村民刘喜（化名）向前来进行案后回访的陈兰芳调解员报喜道。但2个月以前，这片占地2亩的养猪场竟是一片狼藉，刘喜还在为猪场的租赁合同纠纷急得团团转。

2021年，刘喜将自家养猪场租赁给同宗亲戚刘明（化名），用于猪养殖生意。碍于亲戚情面，加上法律意识不足，刘喜只跟刘明签订了一张简单的“租赁合同”，约定了每年租金9000元，刘明支付18000元作为押金，租期四年，对违约责任、损坏设备等事项均未约定。

这个草率的决定，给两人日后的纠纷埋下了“暗雷”。

由于经营不善，仅过去一年，刘明的养殖场就倒闭了。但刘明并没有及时退租，收不到租金的刘喜跑到养猪场一看，发现里面早已破败不堪。由于双方对租金问题争执不下，养猪场又闲置了半年。

“微信拉黑，电话不接，说好的租4年现在只租了1年，剩下的租金我收不到，猪圈现在又全是烂泥烂瓦，我租不出去，这不是让我白白亏钱吗！”百般无奈之下，刘喜将刘明起诉至广宁法院。

“双方是亲戚关系，不但要把纠纷化解，更要把心结解开。”立案庭庭长陈金珠了解案情后认为，“养猪场已经空置一年多，我们不但要减轻当事人的诉累，还要更快地盘活猪场，保障村民收入。”

陈庭长遂将案件委派给陈兰芳调解员进行诉前调解。解铃还须系铃人，陈兰芳先联系上了刘明。知道是法院要处理这个案件，刘明马上告诉陈兰芳：“这事我也想赶紧解决啊，这一点小事他还弄到法院去。”

“想尽快了结不难。”陈兰芳向刘明释明法理，“虽然你们没有约定提前退租、损坏设备的赔偿金额，但你并没有将养猪场实际交回给刘喜，也清楚养猪场是因自己的行为而损坏的，法律讲证据，做人讲担当，你是不是应该抓紧时间支付租金和维修猪圈的费用呢？”

在陈兰芳的劝导下，刘明渐渐地走出“误区”，明白自己的责任所在，表示愿意承担5000元租金和1000元的维修费。

“刘喜，刘明提出的方案你意见如何？”陈兰芳把刘明的意思传达给刘喜，但刘喜还想再争取更多的赔偿金，当得知刘明正在创业，也确实有很多实际困难，作为多年亲戚，刘喜同意了刘明的解决方案。

双方在调解员的指导下向法院申请司法确认，刘喜当场拿到了部分租金和维修费用。

书面签订合体很重要

口头约定不可取

《民法典》第七百零七条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

图片来源：七一客户端

2022年，化州一生猪养殖场与租赁者发生纠纷，猪场要求解除租赁合同，租赁者强行续租，拒绝退还猪场，猪场遂起诉至法院。化州法院判决该不定期租赁合同应当解除，但给予租赁者三个月宽限期搬迁。

原告企业类型是个体工商户，经营者是陈某，注册时间是2021年02月24日。被告赖某和杨某是夫妻关系。在2003年2月17日，陈某从发包方化州市某村委会承包涉案猪场，承包时间至2033年2月16日止。

在2018年6月30日经朋友介绍，陈某将涉案猪场口头出租给两被告，猪场内共有8栋猪舍及相关附属设施。双方约定年租金为88000元，押金为88000元。陈某要求两被告要预先交付1年租金和押金。双方没有约定租赁期限，也没有订立书面租赁合同。

在2020年6月28日被告向陈某转账未来一年的租金时，陈某告知两被告表示不再租赁猪场，要求解除租赁合同，并给予两被告两个月的搬迁时间。两个月后至今两被告尚未搬离猪场，并按照每月交租金的方式向原告交付租金。在2020年9月20日陈某通过短信方式再次通知被告搬离猪场，两被告不同意。在2020年11月25日陈某申请某镇司法所调解，要求被告将猪场交还给原告，但两被告不予搬迁。后原告向法院起诉，请求解除与两被告的租赁合同，并要求被告搬离猪场。

法院经审理认为，化州市某生猪养殖场通过手机短信通知被告赖某、杨某解除租赁关系。在2020年6月后至起诉时，经历了14个月，双方形成了不定期的租赁合同关系。因双方超过六个月以上都未采用书面形式订立合同，故化州市某生猪养殖场可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。考虑到搬迁猪场的难度较大，生猪安置等因素，法院判决，该不定期租赁合同应当解除，但给予租赁者三个月宽限期搬迁。

先查明拟租赁土地的出租方是谁

我国农村土地是集体所有，农村土地所有权可以由乡镇府、村委会和村民小组持有，但土地承包经营权可以依法发包给农户，农户的土地经营权可依法流转。

根据《村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，应当经村民会议讨论方可办理。

《农村土地承包法》第五十二条还规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

因此，村小组在签订农村土地租赁协议时，除应经过村民会议同意承包的书面意见，并且还要取得乡（镇）人民政府的批准。但是，村民对外转让或出租自己承包的集体土地，属于农村土地经营权流转，无需经过村民会议和报乡（镇）人民政府批准。

在某镇政府批准并主持下，A公司与B村小组以及该村小组十多家农户代表共同约定：租赁B村小组以及前述十多家农户抛荒农地设立生猪养殖场，年租金5万元，租期10年，合同签订7日内租金一次性付清。如遇本村村民阻扰无法施工，或因无法办理土地流转手续，合同自动解除，租金无条件全部退还。正当A公司付清租金进场施工时，B村小组未签字的其他村民阻挠施工。经镇政府协调，最终将猪场建设地址变更至毗邻的另一村小组。

之后，A公司向B村小组和农户要求返还全部50万租金。B村小组只退回了30万元，余款因村民不同意拒绝退还。A公司在协商无果的情况下，起诉至当地人民法院，要求解除土地租赁合同，并退回剩余租金20万元。

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来源：法治青原、澎湃新闻、信宜新闻

编辑：程柯璇

注：本文仅供参考，不构成任何投资建议

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